Aeas考试对国内的学生来说还是比较难的，因此不少同学都报名AEAS培训。随着到澳洲留学的人数不断增加，澳洲的房价也因此被吵得火热，今天AEAS考试网给大家介绍澳洲房产市场的近年来持续火热，原因究竟在哪里?

　　1.按揭利率历史新低

　　据报道，八月澳储再次降息，是2011年十一月以来的第12次，自那时起，澳洲的官方现金利率削减了325个基点，达到1.5%，为有纪录以来最低水平。同期，对房市意义重大的按揭利率下降255个基点，目前典型的标准浮动按揭利率是5.25%，折扣率4.45%。上世纪60年代以来，按揭利率从未如此之低，被视为驱动房价上涨的因素之一。

　　2. 悉尼墨尔本布里斯班 三极凸起

　　不只低利率在推高澳洲房价。如果仅因为低息，我们应当会看到从首府城市到地方乡村的全面增长。而事实是，全澳房市表现并不均衡。大部分首府城市仅出现微妙的增长，悉尼与墨尔本则鹤立鸡群，过去两年间资本利得率显著升高。

　　行业普遍认为，澳房当前增长周期始于2012年中期。据Corelogic RP Data数据，自那时起，悉尼房价上涨64%，墨尔本上涨44%。布里斯班排在第三，同期上涨18%。垫底的城市是珀斯与达尔文，同期涨8.2%与9.7%，不过，尽管处于上行周期，两地房价自2014年起其实在下跌。

　　3. 人口预测一再拔高

　　除极低的按揭利率外，还有些因素可解释悉尼与墨尔本房市的强盛。两座城市均受益于就业强势增长、低失业率和海外及州际高移民率。

　　以悉尼为例。本周一，新州政府更新人口预测数据显示，悉尼都市区人口将自2011年的428万增长到2036年的642万，相当于二十五年将增213万人。这比2014年预测的数据拔高16.7万人。与此同时，新州政府更新了住房需求预测，上次预期2011-2031年间悉尼须增66.4万套房，修正为，2016-2036年间需增72.6万套。

　　4. 买家的焦灼

　　售房广告反映出悉尼与墨尔本的低住房存量，让一些买家更感焦灼。每逢春季，两市房产挂售数量开始上行，但目前整体上远低于长期平均水平。

　　周二晚间，悉尼东郊举行两场拍卖会，预定拍售的房产有三分之二提前售出，其余在不到一小时时间内出清。据澳相关媒体，Savills Cordeau Marshall执拍的13套房产，10套提前售出，根本没有进入流程。当晚，出席拍卖会的不少是为子女买房的父母，言谈间有着害怕子女没房住的担忧，而“钱便宜了”是重要刺激因素。

　　5. 此起彼伏的新趋势

　　自2015年中期开始，悉尼与墨尔本房市都呈放缓态势，与监管方紧缩信贷，钳制外国买家需求不无关系。Corelogic RP Data数据显示，悉尼房价年涨幅由去年7月创出的18.4%峰值回落，到上月，年涨幅已经缩减到9.4%，接近腰斩。类似的，墨尔本房价年涨幅由14.2%降到9.1%。

　　并非所有城市都进入减速模式，堪培拉与霍巴特房价在过去一年“加速”上涨。去年这个时候，堪培拉12个月内房价变化是-1%，而现在达到7.6%。类似的，霍巴特房价年涨幅由仅仅1.5%拔高到了现在的6.5%。布里斯班与阿德莱德的房价涨势更趋温和，截至8月的年涨幅分别是4.4%与3.1%。而受经济环境与人口统计学变化拖累，珀斯与达尔文房价持续走弱。

　　房屋 PK 公寓

　　周二(9月13日)，澳洲国民银行(NAB)发布八月房市报告，描绘出更详尽的画面。结合Corelogic RP Data数据：

　　● 悉尼除年涨幅较去年八月大幅放缓外(18.4%降到9.4%)，房屋与公寓价格水平的差距正在拉大，尤其是近3个月，独栋房屋的价格涨速明显高于公寓。NAB报告认为，这或许要归因于高水平的公寓供应，而独栋房屋需求持续旺盛却得不到满足。

　　● 墨尔本八月涨幅1.5%，近三个月上涨3.4%。房屋价格涨幅远高于公寓，过去12个月房屋价格涨9.7%，而公寓仅涨4.1%。澳洲国民银行报告指出，公寓过剩风险主要集中在墨尔本内城特定区域，不过，更广泛的市场也受到了负面情绪的干扰。

　　● 布里斯班与墨尔本类似，公寓表现远不及独栋房屋，过去一年，前者价格跌0.4%，后者涨4.9%。在布里斯班，新房供应向公寓极度倾斜，独栋房屋整体供应不足。

　　NAB报告认为，布里斯班房价涨势相对疲软，很难跟上悉尼与墨尔本步伐，但前景十分积极。这里租赁收益属全国最高，可负担性问题远不及其它大城市严重。而房价涨势不足主要是受昆州与布里斯班经济欠佳拖累。

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